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Changement de destination d'un local en copro.

Bien qu’elle ne soit pas directement définie par la loi du 10 juillet 1965, la notion de destination y est souvent évoquée et en constitue la clé de voûte. La destination désigne non seulement l’usage qui doit être fait de l’immeuble : habitation, usage professionnel, ou encore usage mixte, mais aussi la destination de chaque lot.

Century21 Trois Rois SyndicComment est fixée la destination d’un lot ?

C’est en principe le règlement de copropriété qui fixe la destination de l’immeuble et l’affectation de chaque lot, comme prévu à l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 :

« I. - Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance »

Toutefois, le règlement de copropriété ne mentionne parfois pas la destination des parties communes et privatives, ou encore l’affectation peut être définie dans des termes généraux ou imprécis. Dans ce cas, il est possible de la déduire selon :

-  L’attribution faite des lots,

-  La structure de l’immeuble et la configuration des espaces communs,

-  La situation générale de l’immeuble et son intégration dans l’environnement, son aspect, son standing.

 

Conséquences de la destination de l’immeuble sur chaque lot

Chaque propriétaire a pour obligation de respecter la destination de son lot, telle qu’elle a été définie par le règlement de copropriété, mais aussi la destination de l’immeuble. En effet, le règlement de copropriété est un contrat qui lie l’ensemble des copropriétaires, auxquels ils adhèrent quand ils entrent dans la copropriété et qui leur est donc opposable.

Si chaque copropriétaire peut faire un libre usage de son lot, il ne peut pas en changer la destination selon son envie et ses besoins. Ainsi, le droit qu’un copropriétaire détient sur son lot est un droit limité : si le lot est destiné à un usage d’habitation, le copropriétaire ne peut y installer un commerce, et inversement.

 

En quoi consiste le changement de destination d’un local ?

Le changement de destination d’un lot consiste à modifier l’usage qui va être fait de celui-ci. Ce changement peut se situer :

-  soit dans la destination du lot lui-même : habitation, garage, cave, activité libérale, commerce dans un immeuble abritant déjà des activités commerciales, libérales et des logements ;

-  soit au niveau d’un usage contraire à la destination de l’immeuble, par exemple une activité commerciale ou de restauration dans un immeuble uniquement d’habitation.

 

Quelles démarches pour le changement de destination ?

Les démarches pour rendre possible le changement de destination d’un lot se situent au niveau de la copropriété elle-même mais aussi au niveau administratif :

Pas d’autorisation de la copropriété requise dans certaines situations

Si le changement d’affectation n’est pas contraire au règlement de copropriété, aucune décision de l’assemblée générale des copropriétaires n’est nécessaire pour le valider.

C’est par exemple le cas pour la transformation d’un local à usage d’habitation en bureau dans un immeuble dont la destination est fixée par le règlement de copropriété comme étant à usage mixte d’habitation ou de bureaux.

Une autorisation de la copropriété dans d’autres situations

Le changement d'affectation d’un lot doit être autorisé par l’assemblée générale si ce nouvel usage n’était pas prévu par le règlement de copropriété et qu’il entraine une modification de la destination de l’immeuble. Cette autorisation et la modification du règlement qui en découle doivent faire l’objet d’un vote à l’unanimité des copropriétaires sauf si le règlement prévoit d’autres conditions.

Selon le changement souhaité, des nuisances nouvelles ou des dangers pour le voisinage peuvent en effet apparaître, par exemple le bruit pour un restaurant, les allées et venues pour une activité libérale, qui empêcheront un vote favorable. Si le changement n’affectation n’a pas de conséquences négatives sur le reste de la copropriété, l’assemblée générale des copropriétaires peut le valider sans difficulté.

 A noter : à l’inverse, l’assemblée générale des copropriétaires ne peut imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives, conformes au règlement de copropriété.

Une autorisation du maire parfois nécessaire

La première destination d’un bâtiment est celle qui est fixée au moment de sa construction, en fonction des règlements locaux d’urbanisme.

La modification de l’affectation d’un lot de copropriété peut être subordonnée à une autorisation du maire dans certaines communes, ce qu’énoncent les articles L631-7 à L631-9 du Code de la Construction et de l’Habitation. C’est par exemple le cas lorsque cette modification concerne la transformation d’un lot à usage d’habitation en bureaux.

Les communes concernées sont : Paris, celles de la petite couronne (départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne), et les communes de plus de 200 000 habitants, c’est à dire toutes celles dans lesquelles le marché du logement est tendu.

Selon l‘article L631-7-1 A du CCH, une autorisation de changement d'usage peut être donnée à titre temporaire. Dans ce cas, le local à usage d’habitation ne change pas de destination.

 

Quelles conséquences en cas de non-respect de l’autorisation préalable ?

Omettre de demander l’autorisation de modifier la destination d’un lot d’habitation à la mairie ou ne pas respecter les conditions fixées par cette dernière expose le contrevenant à une amende de 50 000 euros, selon l’article L651-2 du CCH.

Selon ce même article, le président du tribunal de grande instance « ordonne le retour à l'usage d'habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu'il fixe ».

A l’expiration du délai, le tribunal peut :

-  Décider d’une astreinte d’un montant maximal de 1000 euros par jour et par mètre carré utile du local transformé sans autorisation ;

-  Procéder d'office, aux frais du contrevenant, à l'expulsion des occupants et à l'exécution des travaux nécessaires.

 

La jurisprudence admet également que le syndicat des copropriétaires puisse poursuivre en justice le copropriétaire ou son locataire n’ayant pas satisfait aux obligations d’autorisation préalable.

 

Par ailleurs, en cas de fausse déclaration ou de dissimulation de locaux soumis à déclaration, la peine encourue est d’un an d’emprisonnement et de 80000 euros d’amende.

 

Refus de l’assemblée générale de modifier la destination du lot : quel recours ?

Si l’assemblée générale vote contre la modification de la destination d’un lot de la copropriété, le copropriétaire peut alors saisir le juge du Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l’immeuble, afin qu’il se prononce sur le bien-fondé de ce refus.

Par exemple, si l’assemblée générale des copropriétaires refuse le changement d’affectation d’un lot à usage professionnel en local à usage d’habitation, dans un immeuble dont la destination est fixée par le règlement de copropriété comme étant principalement à usage commercial et de bureaux, les tribunaux peuvent juger la décision abusive et prononcer sa nullité car ce changement n’est pas interdit par le règlement, ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble, et n’est pas contraire aux intérêts collectifs des autres copropriétaires.

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